米宅在去年8月份考察了苏州，当时的苏州市场给我们最大的感受就四个字——
压抑、积势。
在高压政策下，苏州的房价和地价都被压抑在一个平稳的空间里。在这个极小的空间之内，一些不确定的变量导致这个市场在不断积攒势能和能量。
如何理解这句话？
我想通过一份年报中的几张图去解释。
1
苏州楼市当下的基本面如何？
这应该是对苏州感兴趣的绝大多数人都极为关心的问题。
我们先来看土地——
苏州近五年土拍成交对比▼
——数据来源：克而瑞2017年苏州房地产市场年报
2016年的苏州，是地王横生的一年，整体的土拍溢价率达到了102%，基本每幅土地都是以起拍价翻番的价格拿下的。然而到了2017年之后，受土拍限价影响，土拍的溢价率仅23%。
相较达到峰值的2016年，楼面价下滑了1000元/㎡。
与相对还算平稳的土地市场相比，苏州的住宅市场则显得更加惨淡。
苏州近五年土拍成交对比▼
——数据来源：克而瑞2017年苏州房地产市场年报
2017年，苏州的商品住宅平均月成交44万平米，创下5年的最低记录，相对5年平均成交量下跌了37%！
站在市场基本面上看苏州——
“冷”！地价下跌，成交暴跌！
按照常理来说，在这样凄惨冷清的市场中，更多地房企应该做出的理性选择就是，逃离！疯狂的逃离这个市场！
但是，实际的情况却恰恰相反。
2
精明的开发商都趁着土拍限价，重仓苏州！
在高压政策下，市场趋向冷清和稳定，土拍又被限价。此时的苏州诸多房企，第一反应就是——
抢红利的时机终于到了！重仓的时机终于到了！
2017年苏州土拍情况汇总▼
——数据来源：克而瑞2017年苏州房地产市场年报
我们现在看苏州的土地成交情况会发现，虽然土拍的溢价率下降了，但是土拍的成交率反而不降反升，几乎是出一块住宅地，抢一块住宅地。
一方面，中海、禹洲、金地、保利、旭辉、龙湖等这些已经深耕苏州的房企在持续补仓；
另一方面，全国性的房企还在不断进入苏州市场。甚至连深耕河南郑州的永威置业，都将全国化布局的第一站放在了苏州！
站在房企角度看苏州——
买买买！重仓布局！
为什么？
为什么这些全国性的房企，将布局的重点放在这么一个市场趋冷的城市里，放在这么一个绝大多数人眼中的没落二线城市里？
因为他们看到了，在苏州波澜不惊的市场基本面之下，有这么几个不安分的因子在发酵！
3
供需、供需、还是供需！未来的苏州，供应是吃紧的，大概率是供不应求！
上文说到，苏州去年的成交量是近5年的最低值。但是，苏州的成交量低的根本原因并不是房子不好卖！
苏州供需情况对比▼
——数据来源：克而瑞2017年苏州房地产市场年报
从2017年4月份开始，在限价令的影响下，苏州的一二手房房价出现倒挂，一手房价低于二手房。
新房中的高性价比房源快速跑量清盘，在去年4月份之后的8个月时间里，苏州的供需关系相对紧张，连续多月出现供不应求的局面。
苏州的成交量低，不是房子不好卖，而是供应量太低，房子不够卖！
从潜在库存量上来看，苏州市场上的所有库存也就仅能支持10个月左右，从这个数据上来看，这是一个相对健康和良性的市场。
苏州库存去化周期走势▼
——数据来源：克而瑞2017年苏州房地产市场年报
如果把这些库存量分解到苏州的各个区域中来看，我们会发现，7成以上的库存都堆积在相城、吴中这种远郊区域。
——数据来源：克而瑞2017年苏州房地产市场年报
真正属于核心区的工业园区和姑苏区，库存量不足2成，持续告急，几乎已经逼近历史的最低点。
也正是因为核心区域的库存告急，供应量迟缓，我们会发现，即便在限购压顶、限贷升级、利率上浮已经持续一年之久的今天，苏州工业园区的房价不降反增，年增幅居然达到18%之高！
苏州各区域房价变动图表▼
——数据来源：克而瑞2017年苏州房地产市场年报
除此之外，还有一个数据值得注意——
苏州去年成交的土地中，7成以上要求现房销售！这就无疑增加了苏州住宅的供应周期！
站在供需角度看苏州——
供需紧缩，而且将长期紧缩！核心区，错过再无！
4
被限购了，公寓能不能买？商业呢？写字楼呢？
这应该是绝大多数被限购的人最好奇的问题，作为耿直少年的我，发自肺腑的说——
千万别碰，大概率都是深坑！
苏州公寓去化周期19个月，而且销售均价已经从最高点的18000元/㎡，下跌到15500元/㎡，跌幅达到13%以上，几乎已经跌到了2015年的平均水平。
相当于白白的浪费了一个完整的大行情周期！而且按照19个月的去化周期，解套遥遥无期！
苏州公寓去化周期▼
——数据来源：克而瑞2017年苏州房地产市场年报
而商业的情况则比公寓更惨。
苏州目前商铺的库存去化周期高达65个月，相当于近5年半的去化时间。而销售均价几乎从2013年开始，连续5年的时间，几乎维持不动。
苏州商铺去化周期▼
——数据来源：克而瑞2017年苏州房地产市场年报
最惨的则是办公物业。
苏州目前的写字楼物业严重超出实际的市场需求，潜在库存已经达到惊人的水平。现有库存的去化周期达到了91个月。
而且从价格来看，从2013年开始，苏州写字楼的价格一直在下跌，已经从2013年的16400跌到了现在的14100，平均每年都能达到3%的跌幅。
可以这么说，5年间，苏州的写字楼价格一直“跌幅稳定”。
苏州写字楼去化周期▼
——数据来源：克而瑞2017年苏州房地产市场年报
站在不限购物业上看苏州——
公寓短期大跌，商铺滞涨难卖，写字楼跌幅稳定。
5
对于苏州未来走势的几个判断——
1、短期以稳定为主，毕竟“房住不炒”的主旋律压顶，谁也不敢造次；
2、长期供应紧缩，供应量将在未来1-2年出现较大缺口，房价也会出现新的上涨趋势；
3、园区和姑苏稀缺地位长期保持，在限价主导下，资产配置死盯园区就可；
4、抛弃2016年的所有地王入市项目，在低地价冲击下，这些项目大概率都是炮灰；
5、抛弃公寓、商铺和写字楼，库存巨大，不好出手，绝大多数都是深坑。
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